В этой статье про три вещи, которые должен сделать настоящий аукционер. По аналогии с классическими «построить-посадить-вырастить» человек, занимающийся торгами по банкротству профессионально, должен:
- Построить дом в Подмосковье на земле, купленной за 10% от рынка с аукциона, руками строителей турок;
- Посадить в своем торговом центре, кучу арендаторов и дерево прямо в его холле;
- Вырастить сына в Лондонской школе бизнеса.
Скажете что это нереально простому смертному? Отнюдь!
Разберем все по пунктам.
Чтобы построить дом в Подмосковье, вам нужны всего три вещи — земля, деньги на стройку и огромное желание изменить жизнь к лучшему.
У многих денег хватит только на землю и то под Иваново.
Землю в Подмосковье по цене земли в Иваново, т.е. процентов так за 10-20% от ее рыночной стоимости, получится купить только с аукциона по банкротству. Другие варианты, конечно, есть, но они все ведут к конфликту с законом. Это не наш вариант.
Деньги на стройку. Вы не поверите, если я вам скажу, что дом можно построить с минимальными вложениями, а порой и выйти в прибыль.
Схема достаточно проста. Она досталась мне платно, но вам схему сливаю так:
с аукциона приобретается участок в Подмосковье по цене в 10-20% от рынка, размежевывается на 2-3 участка адекватной величины (3-3-4, 5-5-5, 3-3, 4-4 сотки и тд). Один из вновь образованных участков продается по рыночной цене. На полученные деньги, на оставшейся части земли возводится домик для себя любимого и своей семьи.
Даже расходы на подведение коммуникаций к участку вы сможете переложить на ваших будущих счастливых соседей, купивших у вас землю.
Скажете, что это не работает? Работает и еще как! Я знаю человека из Краснодара, у которого в свое время я обучался подобным вещам. Сейчас обкатываю технологию на практике.
Ну и мотивация, тут, мне думается, у вас и так все в порядке, если вы читаете мой блог.
Второе, что нужно сделать – это создать постоянный источник дохода. Сами понимаете, содержание домика, небольшого домашнего автопарка и детей в Лондонской школе бизнеса требует получения стабильного и желательно автономного дохода.
Сколько людей, столько и мнений. Но не нужно путать пассивный доход и активное участие в каком-то бизнесе. А многие почему-то путают!
Пассивный (автономный) доход – это когда у вас есть источник денег и даже если с вами лично что-то неприятное приключится (тьфу-тьфу), то это никак не должно повлиять на этот самый источник денег. Т.е. бизнес живет без вас. А вы при этом живете так, как вам хочется.
Один из способов создания такого пассивного источника – это рентный бизнес. Вариантов тут достаточно много.
Помните, я говорил, что настоящий аукционер должен «Посадить арендаторов в своем торговом центре» — это как раз один из способов создания пассивного потока денег. Конечно, торговый центр — это частность.
На самом деле, не у всех получится построить торговый центр. Да и нужно ли? Конечно, здорово стать рантье с тысячами квадратных метров в собственности, но вернемся с небес на землю.
Значительно проще создать небольшой рентный бизнес, который позволит безбедно жить и вам и вашим детям.
Что же можно сдавать в аренду – квартиры, склады, землю, места в коворкингах, машиноместа в паркингах и тд. пока фантазии хватит. Транспорт в конце концов, но тут история сложнее.
Откуда взять эти самые объекты для сдачи в аренду? Правильно – с аукционов по банкротству. Не видел я больше мест, где в нашей стране можно приобрести что-то приличное из недвижимости за относительно небольшие деньги.
Где взять начальный капитал? Заработать на спекулятивных сделках с аукционов или в любом другом прибыльном деле.
Многие из вас уже слышали о подобных схемах заработка, в сети масса вебинаров и курсов на эту тему, я не стану вам рассказывать о том, как тут все круто и как быстро вы станете на этом миллионерами. Причин две —
- Не со всей недвижимостью с торгов и не во всех регионах работают эти стратегии;
- Не все эти стратегии ведут вас к пассивному потоку денег, а нам все же хочется мир посмотреть, а не решать бытовые вопросы арендаторов.
Что же в итоге нас приведет к нашей цели – пассивному доходу?
Во-первых, сразу нужно понять, что место, место и еще раз место решает все. Как бы мы не старались сдать в аренду посуточно квартиру в районном городке под Пензой, хорошей прибыли тут не будет.
Вопрос – а стоит ли рассматривать такие лоты с торгов для создания рентного бизнеса? Думаю, ответ очевиден.
Вот пример из практики: относительно недавно я приобрел 4-х комнатную квартиру в г.Ярцево Смоленской области за 1.25 млн. рублей. Если ее сдавать в аренду на длительный срок я получу на выходе около 5-8 тысяч арендных чистыми.
Про посуточную аренду я вообще не думаю, из-за больших затрат времени.
Эта квартира при сдаче в аренду только окупаться будет около 14-16 лет. Это совсем не рентный бизнес – это полный бред!
Данная недвижимость будет перепродана для получения спекулятивной прибыли.
Другой пример, в свое время мы с товарищем взяли с торгов участок земли в том же г. Ярцево и теперь там благополучно, не взирая на кризис, растет торговый центр. Причем растет он на деньги тех, кто уже купил в нем торговые помещения. Наши вложения там минимальны (фактически только в проектные изыскания).
На выходе мы получим по 1000 кв.м. площадей, которые можно сдать в аренду, нанять управляющего этим ТЦ и переключиться на новые объекты.
Изначальные вложения в квартиру и землю под ТЦ в г.Ярцево сопоставимы в цифрах, а на выходе совсем разный результат.
Поэтому, когда на торгах попадается какой-то объект даже в отдаленном от вас регионе по интересной цене нужно всегда покрутить его со всех сторон и попытаться найти возможности получения длительного пассивного дохода.
Если не получится, меняем стратегию, но в голове держим в приоритете объекты с возможностью создания рентного дохода.
В России сейчас не самое удачное время для создания пассивного бизнеса на сдаче в аренду квадратных метров, но пусть так рассуждают те, кто покупает эти самые метры на рынке (у застройщиков и тд), а не на торгах по банкротству.
Учитывая принятый закон «О банкротстве физ. лиц» достаточно скоро стоит ожидать роста количества объектов на торгах по банкротству.
Не хотите, чтобы ваше имущество попало в этот список, начинайте зарабатывать уже сегодня, создавайте свою денежную машину, как бы это тяжело не было на начальном этапе.
