В жизни неизбежны две вещи — смерть и налоги

 

 "В мире нет ничего неизбежного, кроме смерти и налогов"

Бенжамин Франклин

Сложно не согласиться с этим утверждением. Поэтому я бы хотел дать вам рекомендации по уплате налогов с той прибыли, которую вы получите, продав то или иное имущество приобретенное с торгов.

15В-жизни-неизбежны-две-вещи-смерть-и-налоги

Будем исходить из следующих моментов:

  1. В сферу налогообложения попадает имущество, которое подлежит регистрации в рег. палате, ГАИ или Ростехнадзоре, а также продажа имущества, которое вам оплатили по безналу (теперь налоговая знает о вашей сделке и придется платить).
  2. Мы не собираемся владеть имуществом более 5-ти лет т.к. пытаемся заработать быстро.
  3. Мы не учитываем имущественные налоговые вычеты (ст.220 Налогового кодекса) т.к. они предоставляются однажды.
  4. Рассмотрим оптимизацию налогов при покупке как физ. лицо или ИП. Налоги, уплачиваемые юрлицами, рассматривать не стану — это немного другая история.
  5. Стараемся максимально оптимизировать налог или свести его к нулю.

Большинство участников аукционов участвуют в покупке лотов как физ. лица. Прибыль, получаемая физ. лицами от любой сделки, облагается налогом в 13%. Я подчеркнул слово прибыль, чтобы вы понимали, что 13% платится именно с прибыли, а не со всей суммы полученной вами.

Вот вам пример: вы купили квартиру на торгах за 1 млн. и продали (по документам!!!) за 1 млн. — налоги не платите вообще. Вы купили квартиру за 1 млн., а продали за 2 млн. (и в собственности она была менее 3-х лет) — заплатите 13% с разности т.е. 130 тысяч рублей.

Вывод: если продаете что-то сильно дороже — старайтесь договориться с покупателем о том чтобы в договоре купли-продажи (ДКП) была указана цена покупки равная той цене, по которой вы купили объект с аукциона. На оставшуюся сумму, если покупатель переживает (а зачастую он платит деньги и имеет право нервничать), вы можете написать ему расписку о том, что вы получили от него некую дополнительную сумму по ДКП в счет оплаты вашего имущества.

При этом он спокоен в плане того, что вы можете признать сделку незаконной, а он потеряет деньги т.к. в официальном ДКП была указана не вся сумма. А вы при этом не платите налогов вообще.

Теперь второй вариант — если вы купили лот как физ. лицо, но у вас есть свое оформленное ИП. В этом случае вам было бы правильно находиться на системе налогообложения — УСН 6% (упрощенная система налогообложения — 6% со всего дохода).

В этом случае, если покупатель требует провести полную сумму по ДКП, вы можете провести сумму равную цене покупки лота с аукциона по основному договору с физ. лицом и соответственно при этом налогов — ноль. А свою прибыль по сделке провести по договору оказания услуг с вашим же ИП. С этой суммы вы обязаны уплатить государству всего 6% как ИП, а не 13 как физ. лицо.

Пример: вы купили имущество за 1 млн., продаете за 2 млн. При этом 1 млн. проводите по ДКП с физлицом — налогов ноль! А оставшийся 1 млн. по договору оказания услуг по покупке имущества с вашим ИП и платите с него всего 6% налога (60000 рублей).

Проводить всю сделку как ИП не выгодно т.к. вы заплатите 6% со всей суммы сделки!

ОДНАКО! Для возможности применения подобной схемы у вас как у ИП должны быть прописаны определенные коды из ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Если их нет, налоговая может вам доначислить налоги до 13%.

Платить налоги нужно, но никто не обязан переплачивать!

Подпишитесь на рассылку блога и получайте свежие анонсы
  • http://vk.com/id156757102 Наталья Смирнова

    Вадим. большое спасибо за информацию. Хочу добавить, если квартира приобретена и продана в 2016 году и далее, сумма в ДКП не должна быть менее 70% кадастровой стоимости(если сумма договора 1 млн.рублей).