Те, кто давно занимается торгами по банкротству, знают, что наименьшая конкуренция на тех аукционах, где реализуют недвижимость в ценовом диапазоне выше 1 миллиона рублей.
Объяснение здесь достаточно простое – на торгах по продаже всевозможной недвижимости дорогой входной билет.
Большинство участников торгов оперируют совсем небольшими суммами денег. Зачастую не более 300 тысяч рублей. Поэтому объекты в этом ценовом диапазоне вызывают наибольший интерес.
Когда же цена уходит выше 1 миллиона, как вы понимаете, число участников сильно снижается. А ликвидная недвижимость даже в районных городках ЦФО редко проседает в цене ниже 1 миллиона рублей. Профессиональные участники это понимают и входят в сделки, имея дисконт к рынку в 30-50%.
Ставка делается именно на узкий круг участников подобных торгов и высокую маржу в случае удачной покупки и последующей перепродажи подобного лота.
Конечно, случаются и исключения, когда цена уходит вниз еще сильнее, но тут и ценник обычно уже с 7-ю нулями и число участников торгов близко к нулю.
В какие же типы недвижимости сейчас стоит вкладывать деньги в надежде на спекулятивный или арендный заработок?
Исходим из того, что спрос на недвижимость сильно снизился из-за:
- Перепроизводства жилой, офисной и коммерческой недвижимости;
- Сильного снижения платежеспособности населения;
- Неадекватных кредитных ставок на покупку коммерческой недвижимости и вторичного жилья;
- Демпинга строительных компаний, вынужденных хоть как-то выживать;
- Выброса на рынок большого количества недвижимости банков, у которых отозвали лицензии.
Если мы рассматриваем спекулятивные покупки с быстрым выходом в деньги стоит рассматривать, прежде всего, покупку квартир в областных центрах, столицах, крупных городах Сибири и Урала.
Районы, поселки и сельскую местность оставим без внимания. Там у покупателей нет ни денег, ни обозримых перспектив их появления. Как бы жестко это не звучало, но кризис в России пока не пройден, рабочих мест больше не становится и цены в магазинах только растут. Тут уже не до покупки квартиры.
Из коммерческой недвижимости стоит рассматривать в первую очередь покупку небольших помещений в местах максимальной концентрации людей. Если быстро продать не получится, то можно сдать в аренду и получать хоть какой-то доход.
Что касается покупки земельных участков.
Приобретение земли можно рассматривать только 5-20% от рынка ввиду того, что спрос на участки сильно упал.
Причин несколько: государство проводит политику повышения кадастровой стоимости земли, найти инвестора для строительства чего-либо на участке или покупателя на него сейчас нелегко, а налог на землю придет по расписанию.
Покупку промышленной недвижимости можно планировать, только если вы сами будете ее эксплуатировать, в иных случаях она зависнет надолго.
Опыт последних торгов показывает, что промышленные объекты, падая в цене в 10 раз так и не находят нового покупателя или их забирают кредиторы, понимая, что дешевле только даром.
На торгах по банкротству мы имеем дело с недвижимостью, которая не всегда идеальна в плане ее состояния и документов. Все это следует учитывать при расчете цены ее покупки. Возможно, придется вкладывать дополнительные деньги для приведения недвижимости в товарный вид.
Как вариант покупки недвижимости в ценовом диапазоне выше 1 миллиона следует рассмотреть возможность совместного инвестирования. Лучше быстро перепродать подобный лот, купленный в складчину, нежели вложиться во что-то недорогое в депрессивном регионе и месяцами ждать покупателя на актив.
Статья написана по материалам РБК и Forbes.ru